مشاريع البناء الجارية في إسطنبول 2026: دليل البيانات الكامل للمستثمرين على الخارطة
مشاريع البناء الجارية في إسطنبول 2026: دليل البيانات الكامل للمستثمرين على الخارطة
الشراء على الخارطة في إسطنبول لم يعد كما كان عليه قبل خمس سنوات – لقد نضج السوق. لقد نضج السوق، وأصبحت الجداول الزمنية للتسليم أكثر موثوقية، وأصبحت سجلات متابعة المطورين علنية، وتم توحيد الإطار القانوني (الطابو، والتقييم، والمواطنة). لكن التحدي الأساسي يظل قائمًا: *ما هي المشاريع التي تستحق رأس مالك فعليًا في عام 2026؟*
يغطي هذا الدليل 13 مشروعًا نشطًا من محفظتنا التي هي إما قيد الإنشاء أو في مرحلة الإصدار التجاري المتأخر. كل نقطة بيانات – السعر وعدد الوحدات وتاريخ التسليم والمواصفات ووسائل الراحة – تأتي مباشرة من إفصاحات المطورين وبيانات الموقع. لا زغب التسويق. فقط الأرقام التي تحتاج للمقارنة. تحتاج إلى المقارنة.
لماذا لا يزال البناء على الخارطة منطقيًا في عام 2026 في عام 2026
| المزايا | التحقق من الواقع |
|---|---|
| خصم السعر مقابل الوحدات الجاهزة | 15-25% أقل من نظيراتها المكتملة |
| خطط الدفع (غالبًا بدون فوائد)|||تقسيم|||مقدم بنسبة 30-50%، والباقي على مدى 12-36 شهرًا (غالبًا بدون فوائد)|||تقسيم|||تقسيم|||تحديدات نهائية، وتعديل التخطيط (المشترين الأوائل فقط)|||تقسيم|||ارتفاع رأس المال أثناء الإنشاء (مكاسب ورقية، ولكنها حقيقية)|||تقسيم|||20-40% إجمالي الربح النموذجي لـ المشاريع ذات الموقع الجيد 2023-2025 | مسار المواطنة (التقييم عند الانتهاء) |
| التقييم عند الاكتمال غالبًا ما يتجاوز عتبة 400 ألف دولار | المشكلة: |
| مخاطر الإكمال، وملاءة المطور، وتحولات السوق. التخفيف من خلال الالتزام بالمطورين ذوي العلامات التجارية (Emlak Konut وIhlas وMesa وEge وBabacan) والمشاريع التي تشهد تقدمًا واضحًا في البناء. | — |
| المشاريع الـ 13 في وقت واحد لمحة سريعة|||تقسيم|||#|||تقسيم|||المشروع|||تقسيم|||منطقة|||تقسيم|||جانب|||تقسيم|||السعر من|||تقسيم|||وحدات|||تقسيم|||تسليم|||تقسيم|||الحالة | Valuation at completion often exceeds $400K threshold |
The catch: Completion risk, developer solvency, market shifts. Mitigate by sticking to branded developers branded developers (Emlak Konut, İhlas, Mesa, Ege, Babacan) and projects with visible construction progress.
—
The 13 Projects at a Glance
| # | Project | District | Side | Price From | Units | Delivery | الحالة | المواطنة|||سبليت|||1|||سبليت|||لوكسيرا سولكنت|||سبليت|||سلطان بيلي|||آسيوي|||سبليت|||$190 ألف|||سبليت|||445|||سبليت|||تحت الإنشاء|||سبليت|||متعددة الاستخدام|||سبليت||||الموسومة مؤهل |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 | بهجيدا بهجة شهير|||سبليت|||باشاك شهير|||سبليت|||الأوروبية|||سبليت|||180 ألف دولار|||سبليت|||الآلاف |||تقسيم|||مراحل|||تقسيم|||على نطاق واسع|||تقسيم|||دمج|||تقسيم|||3|||تقسيم|||باباجان لاجون|||سبليت|||إيوبسلطان|||سبليت|||أوروبية|||سبليت|||$220 ألف دولار|||غير محدد|||سبليت|||تجارية|||سبليت|||نمط المنتجع|||سبليت|||✅ للحصول على الجنسية|||سبليت|||4|||سبليت|||فوريف تيم اسطنبول | Sultanbeyli | Asian | $190K | 445 | Under construction | Mixed-use | ✅ Tagged eligible |
| 2 | Bahceada Bahcesehir | Basaksehir | European | $180K | Thousands | Phased | Large-scale | Combine |
| 3 | Babacan Lagoon | Eyupsultan | European | $220K | Not specified | Commercial | Resort-style | ✅ For Citizenship |
| 4 | Forev TEM Istanbul | غازي عثمان باشا | الأوروبية | $245 ألف دولار | 147|||ديسمبر 2027 | قيد الإنشاء | ⚠️ تم وضع علامة على المخاطر | 5 |
| Bizim Evler 12 Ispartakule | Avcilar | الأوروبية | $270 ألف | غير محدد | تجارية | سلسلة (المرحلة) 12)|||تقسيم|||دمج|||تقسيم|||6|||تقسيم|||باكيرسي زينيت توبكابي|||تقسيم|||زيتونبورنو|||تقسيم|||أوروبي|||تقسيم|||$275 ألف دولار|||تقسيم|||لا محدد|||تقسيم|||تجاري|||تقسيم|||مركزي|||تقسيم|||تقسيم|||7|||تقسيم|||شارع أوراسيا باشاك شهير|||تقسيم|||باشاك شهير|||تقسيم|||أوروبي|||تقسيم|||$295 ألف دولار | Series (Phase 12) | Combine |
| 6 | Bakirci Zenit Topkapi | Zeytinburnu | European | $275K | Not specified | Commercial | Central | Combine |
| 7 | Avrasya Basaksehir Cadde | Basaksehir | European | $295K | غير محدد | تجاري | مفهوم الشارع | شبه مؤهل |
| 8 | Mesa Yenikent | باشاك شهير | الأوروبية | 295 ألف دولار | لا محدد | تجاري | العلامة التجارية للمطور | قريب من المؤهل |
| 9 | V يسيلادا|||تقسيم|||سلطانجازي|||تقسيم|||أوروبي|||تقسيم|||$320 ألف|||تقسيم|||تقسيم|||مراحل|||تقسيم|||الطبيعة + الزلزالية|||تقسيم|||إغلاق|||تقسيم|||10|||تقسيم|||بيرون إسطنبول|||سبليت|||كارتال|||سبليت|||آسيوية|||سبليت|||350 ألف دولار|||سبليت|||غير محدد|||سبليت|||تجارية|||سبليت|||الخط الساحلي | Sultangazi | European | $320K | Hundreds | Phased | Nature + seismic | Close |
| 10 | Peron Istanbul | Kartal | Asian | $350K | Not specified | Commercial | Coastline | إغلاق |
| 11 | باتياكاسي كارتال | SPLIT|||الآسيوية | $350K | غير محدد | تجاري | Emlak كونوت|||سبليت|||إغلاق|||سبليت|||12|||سبليت|||سينفوني إيتيلر|||سبليت|||بشيكتاش|||سبليت|||أوروبية|||سبليت|||700 ألف دولار|||سبليت|||205|||سبليت|||تجارية|||سبليت|||فاخرة بوتيك|||سبليت|||✅ مباشر|||سبليت|||—|||سبليت|||الغوص العميق: كل مشروع|||سبليت|||1. Luxera Sulkent — سلطانبيلي (الجانب الآسيوي)|||سبليت|||السعر:|||سبليت||| 190.000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| 445 سكني + 13 تجاري | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| قيد الإنشاء | المشروع الأكثر تكلفة والذي يحمل علامة المواطنة في محفظتنا. في محفظتنا. سلطانبيلي هي “منطقة ناشئة” – الوصول إلى كوزي مرمرة أوتويولو، والمترو المخطط له (وصلة المطار)، والمستشفى الحكومي القريب. الاستخدام المختلط يعني أن البيع بالتجزئة في الطابق الأرضي يخلق حركة مرور كبيرة وطلبًا على الإيجار.|||تقسيم|||المواصفات: | Close |
| 12 | Senfoni Etiler | Besiktas | European | $700K | 205 | Commercial | Luxury boutique | ✅ Direct |
—
Deep Dive: Each Project
1. Luxera Sulkent — Sultanbeyli (Asian Side)
Price: $190,000+ | Units: 445 residential + 13 commercial | Status: Under construction
The most affordable citizenship-tagged project in our portfolio. in our portfolio. Sultanbeyli is an “emerging district” — Kuzey Marmara Otoyolu access, planned metro (airport link), state hospital nearby. Mixed-use means ground-floor retail creates foot traffic and rental demand.
Specs:~ 65.000 متر مربع مساحة البناء، 15.000 متر مربع الأرض. استوديو إلى 3+1. منتجع صحي / ساونا / لياقة بدنية منفصلة للرجال / النساء وملاعب كرة سلة / تنس. الدخول المبكر إلى منطقة بها محفزات البنية التحتية. الخطر: تصور سلطانبيلي لا يزال في طور النمو. الأفضل للمستثمرين على المدى الطويل (أكثر من 5 سنوات).
عرض التفاصيل →—
المدينة الرائدة في Ege Yapı – مدينة قائمة بذاتها. بهجة شهير 2. موقع كيسم، مخطط رئيسي بشوارع واسعة، فجوات ضخمة بين المباني، تجاري متكامل. “آلاف الوحدات” تعني وفورات الحجم: وسائل راحة أفضل، وإدارة احترافية، وسيولة.
المواصفات:
استوديو إلى 3+1. حمام سباحة خارجي، ألعاب رياضية، مناطق مخصصة للأطفال، ممرات للمشي، مناطق تجارية. التنظيف الجاف، مولد، مصعد الشحن، خدمة نقل الشاطئ.مقالتنا: تشغيل الصوت. ارتفاع الطلب على الإيجار من العائلات وعمال المطار. التقدير ثابت ولكن ليس متفجرا. الشراء الأكثر أمانًا “أولًا على الخارطة”.عرض التفاصيل →—3. بحيرة باباجان — أيوب سلطان / 5. ليفينت (الأوروبية)|||سبليت|||السعر:|||سبليت||| 220.000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| غير محدد | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| تجاري من أجل المواطنة
التمييز الفريد —
المعيشة في البحيرة في المدينة. أسطح مائية مفتوحة، هدوء على طراز المنتجعات، ملاذ بصري. 5. موقع ليفينت / سيفر يولو – مدخل مركزي ولكن يشعر بالواجهة البحرية. وقد قدم باباجان يابي مفاهيم مماثلة.
المواصفات: Volume play. High rental demand from families and airport workers. Appreciation steady but not explosive. Safest “first off-plan” buy.
—
3. Babacan Lagoon — Eyupsultan / 5. Levent (European)
Price: $220,000+ | Units: Not specified | Status: Commercial, for citizenship
Unique differentiator — lagoon living in the city. Open water surfaces, resort-style calm, visual escape. 5. Levent / Çevre Yolu location — central access but waterfront feel. Babacan Yapı has delivered similar concepts.
Specs:1+1 إلى 4+1. مناطق معيشة واسعة وإضاءة طبيعية ومطابخ حديثة. حمامات سباحة، لياقة بدنية، مناطق للأطفال، ممرات للمشي، تجاري متكامل.
مقالتنا: التمايز يتطلب إيجارات متميزة. تم تبسيط حالة الأهلية للحصول على الجنسية. الموقع المركزي = السيولة. قوي لكل من العائد والتقدير.
—
4. Forev TEM اسطنبول — غازي عثمان باشا (الأوروبية)
السعر: 245,000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| 147 سكني + 7 تجاري | |||سبليت|||التسليم:|||سبليت|||ديسمبر 2027|||سبليت||| | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| قيد الإنشاءتاريخ التسليم الثابت نادر وقيم. وقيمة. دقيقة واحدة من الوصول إلى TEM، ودقيقتين من المترو، و10 دقائق من شيشلي، و20 دقيقة من تقسيم، و35 دقيقة من المطار. يعد الموقع الجزئي أمرًا استثنائيًا – ولكن تم وضع علامة على غازي عثمان باشا (سبتمبر 2024) لخطر الإقامة/المواطنة. تحقق من الحالة الحالية قبل الالتزام. المواصفات: ~4,500 متر مربع أرض، ~20,000 متر مربع بناء. 1+1 إلى 3+1 (57-150 متر مربع). جاكوزي، بلياردو، كرة سلة، لياقة بدنية، تنسيق حدائق، أمن 24/7، موقف سيارات داخلي.مقالتنا: ملك الاتصال. إذا تم حل مخاطر المواطنة/الإقامة، فسيكون هناك اتجاه صعودي هائل. إذا لم يكن الأمر كذلك، فلا يزال الإيجار قويًا من ركاب شيشلي/ليفينت. سعر المتر المربع تنافسي.
عرض التفاصيل →—5. Bizim Evler 12 Ispartakule — أفجيلار (أوروبي)
السعر: 270.000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| غير محدد | |||تقسيم|||الحالة:
Our take: Connectivity king. If citizenship/residence risk resolves, massive upside. If not, still strong rental from Şişli/Levent commuters. Price per m² competitive.
—
5. Bizim Evler 12 Ispartakule — Avcilar (European)
Price: $270,000+ | Units: Not specified | Status:تجاري (المرحلة 12 من السلسلة)
المرحلة الثانية عشرة لإخلاص يابي في إسبارطة كولة – منطقة حضرية مخططة. سلسلة “Bizim Evler” لها سجل حافل. ضمان الشركات من GYO المدرجة. انقسمت العائلات والمستثمرون.|||تقسيم|||المواصفات:|||تقسيم||| منطقة حديثة مخططة، وطريق سريع، وتطوير البنية التحتية، ومراكز التسوق / المدارس القريبة. سلامة العلامة التجارية. إخلاص يسلم. اسبارتاكول ينمو باطراد. ليس أعلى عائد، ولكن أقل مخاطرة في التنفيذ.
عرض التفاصيل →—
6. باكيرجي زينيت توبكابي — زيتون بورنو (الأوروبية)|||سبليت|||السعر:|||سبليت||| 275,000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| غير محدد | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| تجاري|||سبليت|||توبكابي / مالتيبي — |||سبليت|||مركزي، مجاور لشبه الجزيرة التاريخية|||سبليت|||. المترو والترام والمتروباص وE-5 كلها قابلة للمشي. المستشفيات ومراكز التسوق والجامعات والحدائق على مقربة منك. سجل إنجازات باكيرجي يابي.المواصفات:
مقالتنا:
قسط الموقع. تتمتع المناطق المركزية بقيمة أفضل في فترات الركود. طلب الإيجار من المهنيين / الطلاب دائم. المواطنة عبر التحرير والسرد (تحتاج إلى 125 ألف دولار إضافية تقريبًا).
عرض التفاصيل →—7. Avrasya Basaksehir Cadde — باشاك شهير (الأوروبية)السعر: 295,000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| غير محدد | |||تقسيم|||الحالة: Commercial
Topkapı / Maltepe — central, historic peninsula adjacency. Metro, tram, Metrobus, E-5 all walkable. Hospitals, malls, universities, parks at doorstep. Bakirci Yapı track record.
Specs: 1+1 to 4+1. Wide spaces, big windows, modern kitchens. Pool, fitness, sauna, kids’ areas, walking paths.
Our take: Location premium. Central districts hold value best in downturns. Rental demand from professionals/students perpetual. Citizenship via combo (needs ~$125K top-up).
—
7. Avrasya Basaksehir Cadde — Basaksehir (European)
Price: $295,000+ | Units: Not specified | Status:تجاري|||سبليت|||مفهوم الشارع|||سبليت||| – طابق أرضي تجاري + سكني أعلاه. اطلع على مكان الإقامة كياباشي، لقمان حكيم سوكاك. TEM مباشر، وصول إلى شمال مرمرة، مترو قريب، قريب من المطار. نظام مقاوم للزلازل.|||سبليت|||المواصفات:|||سبليت||| 1+1 إلى 4+1. حمام سباحة داخلي، لياقة بدنية، ساونا، حدائق للأطفال، تنسيق حدائق.
مقالتنا: الاستخدام المختلط = تدفق الدخل المزدوج (الإيجار السكني + التجاري). باشاك شهير قائد التقدير. بالقرب من عتبة المواطنة.
عرض التفاصيل →—
8. ميسا ينيكنت — باشاك شهير / شاهين تبه (الأوروبية)|||سبليت|||السعر:|||سبليت||| 295,000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| غير محدد | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| تجاريMesa Inşaat (Mesa Mesken) — مطور مؤسس. شاهين تبه = منطقة باشاك شهير الفرعية الصاعدة. التحول الحضري المخطط، المساحات الخضراء المناسبة للعائلات، القرب من المطار.|||سبليت|||المواصفات:|||سبليت||| تخطيطات تركز على الأسرة. معيار جودة شركة Mesa.
العلامة التجارية للمطور + زخم المنطقة. يستمر مسار التقدير في باشاك شهير. جيد للعائلات التي تريد معايير حديثة في منطقة النمو.
عرض التفاصيل →
—9. V Yesilada — سلطان غازي (أوروبي)السعر: 320.000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| المئات (مراحل) | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| تجاريStatus: Commercial
Mesa İnşaat (Mesa Mesken) — established developer. Şahintepe = Basaksehir’s rising sub-zone. Planned urban transformation, family-friendly green spaces, airport proximity.
Specs: Family-focused layouts. Mesa’s corporate quality standard.
Our take: Developer brand + district momentum. Basaksehir’s appreciation trajectory continues. Good for families wanting modern standards in growing area.
—
9. V Yesilada — Sultangazi (European)
Price: $320,000+ | Units: Hundreds (phased) | Status: Commercial
اقتراح فريد: أرض 151,000 م²، |||سبليت|||75% مساحة خضراء|||سبليت|||، مساحة البناء 232,000 م². إطلالات على البحيرة والمناطق المحيطة بالغابات ومسارات المشي. |||سبليت|||عزل زلزالي متقدم|||سبليت||| – تقليل الاهتزازات الهيكلية أثناء الزلازل. TEM + شمال مرمرة + دخول المطار.|||سبليت|||المواصفات:|||سبليت||| 2+1 إلى 5+1 + |||سبليت|||فيلات بحديقة خاصة|||سبليت|||. حمام سباحة داخلي، مناطق اجتماعية، مكتبة/مساحات عمل، غرف اجتماعات، مناطق للأطفال، مناظر طبيعية.مقالتنا: الندرة: الطبيعة + السلامة الزلزالية + الوصول إلى المدينة. مزيج فيلا + شقة ينوع تجمع المشترين. أسعار متميزة تبررها المواصفات. ثبات قوي على المدى الطويل.عرض التفاصيل →—
10. بيرون إسطنبول — كارتال / كوردونبويو (آسيوي)السعر: 350.000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| غير محدد | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| تجاري|||سبليت|||ساحل كوردونبويو|||سبليت||| – واجهة أنقرة كاديسي. موقع هيبة الجانب الآسيوي. D-100 + الوصول إلى الطريق الساحلي. مترو M4 إلى كاديكوي / صبيحة كوكجن.مقالتنا:
ندرة الجانب الآسيوي الساحلي. كارتال = أعلى حجم للإدراج على الجانب الآسيوي (12 نشطًا). زخم التحول الحضري. بيرون = قسط الخط الساحلي.عرض التفاصيل →
11. باتياكاسي كارتال — مالتيبي / جيفيزلي (آسيوية)
السعر:
350.000 دولار+ | $350,000+ | Units: Not specified | Status: Commercial
Kordonboyu coastline — Ankara Caddesi frontage. Asian side prestige location. D-100 + coastal road access. M4 metro to Kadıköy/Sabiha Gökçen.
Our take: Coastal Asian side scarcity. Kartal = highest listing volume on Asian side (12 active). Urban transformation momentum. Peron = coastline premium.
—
11. Batiyakasi Kartal — Maltepe / Cevizli (Asian)
Price: $350,000+ | الوحدات:|||تقسيم||| غير محدد | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| تجاري|||سبليت|||إملاك كونوت (جيو المدعومة من الدولة)|||سبليت||| – أعلى مصداقية للمطورين. واجهة D-100 غوني يانيول. حدود جيفيزلي / مالتيبي. تحويل ممر كارتال-مالتيبي.مقالتنا: الدرجة المؤسسية. Emlak Konut = ضمان التسليم، سيولة إعادة البيع، الإدارة المهنية. مشروع ربط الجانب الآسيوي.عرض التفاصيل →
—12. Senfoni Etiler — بشكتاش / إتيلير (أوروبي)
السعر: 700000 دولار+ | |||تقسيم|||الوحدات:|||تقسيم||| 205 سكني + 10 تجاري | |||تقسيم|||الحالة:|||تقسيم||| تجاري |||سبليت|||بوتيك فاخر:|||سبليت||| 8 أبنية منخفضة الارتفاع (أقصى قدر من الخصوصية، الضوء، الهواء)، أرض بمساحة 13.500 متر مربع. 1+1 إلى 6+1. Etiler/Akat – ليفينت/مسلك على مسافة قريبة سيرًا على الأقدام، إمكانية الوصول إلى مضيق البوسفور، نمط حياة متميز. بعض الوحدات: تراسات خاصة، حدائق، شرفات ضخمة.|||سبليت|||المواصفات:|||سبليت||| حمام سباحة داخلي، واللياقة البدنية، والاسترخاء، والمناظر الطبيعية. فوائد المباني المنخفضة: إضاءة أكثر، دوران أفضل، خصوصية، كثافة أقل.
الحفاظ على رأس المال + الهيبة. يقدر Etiler المرونة التاريخية. العرض محدود (بوتيك). المواطنة المباشرة للأثرياء الذين يريدون أفضل عنوان في إسطنبول.
عرض التفاصيل →
—متتبع الجدول الزمني للتسليم (المشاريع ذات التواريخ المعروفة)المشروعالمنطقةالمرحلة الحاليةالتسليم الموعود
Luxury boutique: 8 low-rise blocks (max privacy, light, air), 13,500 m² land. 1+1 to 6+1. Etiler/Akat — Levent/Maslak walking distance, Bosphorus access, premium lifestyle. Some units: private terraces, gardens, huge balconies.
Specs: Indoor pool, fitness, relaxation, landscaping. Low-rise benefits: more light, better circulation, privacy, lower density.
Our take: Capital preservation + prestige. Etiler values historically resilient. Limited supply (boutique). Direct citizenship. For HNWIs wanting Istanbul’s best address.
—
Delivery Timeline Tracker (Projects with Known Dates)
| Project | District | Current Stage | Promised Delivery | تقييم المخاطر|||سبليت|||فوريف تيم اسطنبول|||سبليت|||غازي عثمان باشا|||سبليت|||قيد الإنشاء|||سبليت|||ديسمبر 2027|||سبليت|||متوسط (تاريخ صعب، ولكن مخاطر المنطقة)|||سبليت|||لوكسيرا سولكنت|||سبليت|||سلطان بيلي|||سبليت|||تحت الإنشاء|||سبليت|||غير محدد|||سبليت|||متوسطة (منطقة ناشئة)|||سبليت|||بهجيدة بهجة شهير|||سبليت|||باشاك شهير|||سبليت|||على مراحل تجاري|||تقسيم|||مرحل|||تقسيم|||منخفض (مراحل = تدفق نقدي مرئي)|||تقسيم|||V Yesilada|||تقسيم|||Sultangazi|||تقسيم|||مرحلة تجارية|||تقسيم|||مرحل|||تقسيم|||منخفض متوسط (على نطاق واسع، مرحلي) |
|---|---|---|---|---|
| أخرى | مختلف | إصدار تجاري | يختلف حسب المرحلة | منخفض متوسط (المطورون المعتمدون) |
| الرؤية الرئيسية — | تعمل المشاريع ذات *التسليم المرحلي* (Bahceada, V Yesilada) على إزالة المخاطر من رأس مالك – يتم التسليم في المراحل المبكرة بينما يتم بيع المراحل اللاحقة. المشاريع ذات *تاريخ ثابت واحد* (Forev) تركز المخاطر ولكنها تقدم تخطيطًا أكثر وضوحًا.||| | هياكل الدفع خارج الخطة (نموذجية 2026) | Not specified | Medium (emerging district) |
| Bahceada Bahcesehir | Basaksehir | Phased commercial | Phased | Low (phased = cash flow visible) |
| V Yesilada | Sultangazi | Phased commercial | Phased | Low-Medium (large scale, phased) |
| Others | Various | Commercial release | Varies by phase | Low-Medium (established developers) |
Key insight — Projects with *phased delivery* (Bahceada, V Yesilada) de-risk your capital — early phases deliver while later phases sell. Projects with *single hard date* (Forev) concentrate risk but offer clearer planning.
—
Off-Plan Payment Structures (Typical 2026)
| الهيكل|||تقسيم|||الدفعة الأولى|||تقسيم|||الأقساط|||تقسيم|||الفائدة|||تقسيم|||الأفضل لـ|||تقسيم|||قياسي|||تقسيم|||30-35%|||تقسيم|||12-24 شهرًا|||تقسيم|||0% (عام)|||تقسيم|||المشترون الأثرياء|||تقسيم|||تقسيم|||25-30%|||تقسيم|||36 شهر|||تقسيم|||0-5%|||تقسيم|||التدفق النقدي مُدارة|||تقسيم|||ما بعد التسليم|||تقسيم|||40-50%|||تقسيم|12-24 شهرًا بعد الطابو|||تقسيم|||5-8%|||تقسيم|||محافظ|||تقسيم|||المسار السريع للمواطنة|||تقسيم|||50%+|||تقسيم|||6-12 أشهر|||تقسيم|||0%|||تقسيم|||أولوية جواز السفر|||تقسيم|||أدوات التفاوض —|||تقسيم||| الالتزام المبكر (أول 20 وحدة) ← أرضية أفضل وعرض وشروط سداد أفضل. الشراء بالجملة (أكثر من وحدتين) ← خصم + المواطنة المجمعة. | — | العناية الواجبة: ما الذي يجب التحقق منه عند كل عملية شراء على الخارطة مقابل كل عملية شراء على الخارطة | 1. | Best For |
|---|---|---|---|---|
| Standard | 30-35% | 12-24 months | 0% (common) | Cash-rich buyers |
| Extended | 25-30% | 36 months | 0-5% | Cash-flow managed |
| Post-delivery | 40-50% | 12-24 months after tapu | 5-8% | Conservative |
| Citizenship fast-track | 50%+ | 6-12 months | 0% | Passport priority |
Negotiation levers — Early commitment (first 20 units) → better floor, view, payment terms. Bulk buy (2+ units) → discount + combined citizenship.
—
Due Diligence: What to Check on Every Off-Plan Purchase for Every Off-Plan Purchase
1. سجل حافل للمطور – عدد المشاريع المكتملة، وتاريخ التسليم، والصحة المالية (إذا كانت GYO عامة) 2. حالة الأرض – سند ملكية نظيف، بدون رهون عقارية/امتيازات، تأكيد تقسيم المناطق، إصدار تصريح البناء (ruhsat) 3. |||تقسيم|||تقدم البناء|||تقسيم||| – قم بزيارة الموقع أو طلب صور مؤرخة. مؤسسة؟ البنية الفوقية؟ التشطيب؟ 4. |||تقسيم|||شروط العقد|||تقسيم||| – الشروط الجزائية للتأخير، ومرفقات المواصفات، والتزامات وسائل الراحة، وشروط الإلغاء 5. |||تقسيم|||مسار التقييم|||تقسيم||| — تقييم مستقل عند الانتهاء من الحصول على الجنسية. اسأل المطور عن التقييمات المقارنة الأخيرة. 6. |||تقسيم|||خطة الإدارة|||تقسيم||| — رسوم الصيانة بعد التسليم (المساعدات)، صندوق الغرق، شركة الإدارة 7. |||سبليت|||أهلية الجنسية/الإقامة|||سبليت||| – تأكيد عدم وضع علامة على المنطقة، وعدم وجود المشروع في قائمة الاستبعاد 8. استراتيجية الخروج – سيولة إعادة البيع في هذا الموقع الصغير، دليل على طلب الإيجار—سيناريوهات الاستثمار – أي مشروع لأي ملف تعريف؟ أي مشروع لأي ملف تعريف؟ملف تعريف المستثمرالميزانيةالمشاريع الموصى بهاالأساس المنطقيأول مخطط على الخارطة، السلامة أولاً180-250 ألف دولاربهجة بهجة شهير، بيزيم Evler 12مطور ذو علامة تجارية، منطقة مرحلية ومثبتة
المواطنة + العائد
400 ألف دولار+
| Senfoni Etiler (مباشر)، Babacan Lagoon + Combine، مجمع Basaksehir | مؤهل أو شبه مؤهل، تأجير قوي | Recommended Projects | Rationale |
|---|---|---|---|
| First off-plan, safety first | $180-250K | Bahceada Bahcesehir, Bizim Evler 12 | Branded developer, phased, proven area |
| Citizenship + yield | $400K+ | Senfoni Etiler (direct), Babacan Lagoon + combine, Basaksehir cluster | Eligible or near-eligible, strong rental |
| رهان النمو، أفق 5-7 سنوات | 250-400 ألف دولار | Forev TEM (إذا زالت المخاطر)، Luxera Sulkent، V Yesilada | محفزات البنية التحتية، التسعير المبكر |
| الجانب الآسيوي التفضيل|||سبليت|||$350 ألف+|||سبليت|||بيرون إسطنبول، باتياكاسي كارتال|||سبليت|||الساحل + مطور الدولة، ممر التحول|||سبليت|||المعيشة العائلية + الاستثمار|||سبليت|||300-500 ألف دولار|||سبليت|||في يسيلادا (فلل)، ميسا ينيكنت، أوراسيا Cadde | مساحة خضراء، مدارس، أمان ضد الزلازل، متعدد الاستخدامات | الحفاظ على رأس المال | $700 ألف دولار+ |
| Senfoni Etiler | موقع متميز، عرض محدود، هيبة | — | سياق السوق (2026) أرقام) (2026)|||سبليت|||– |||سبليت|||متوسط سعر المتر المربع في إسطنبول:|||سبليت||| ~ 2000 يورو (على الخارطة عادةً 1500-1800 يورو) – |||تقسيم|||حجم المبيعات لعام 2025:|||تقسيم||| +57% على أساس سنوي (بيانات أبريل 2025) – |||تقسيم|||حصة خارج الخطة:|||تقسيم||| ~40% من معاملات المشترين الأجانب – |||تقسيم|||متوسط الجدول الزمني للتسليم:|||تقسيم||| 24-36 شهرًا من العقد – |
| ارتفاع السعر أثناء الإنشاء (2023-25): | 20-40% للمشاريع ذات المواقع الجيدة – |||تقسيم|||الرافعة المالية للعملة: | Senfoni Etiler | Prime location, limited supply, prestige |
—
Market Context (2026 Numbers) (2026)
– Istanbul avg m² price: ~€2,000 (off-plan typically €1,500-1,800) – 2025 sales volume: +57% YoY (April 2025 data) – Off-plan share: ~40% of foreign buyer transactions – Avg delivery timeline: 24-36 months from contract – Price appreciation during build (2023-25): 20-40% for well-located projects – Currency leverage:ليرة تركية ضعيفة = المشترين بالدولار الأمريكي يدخلون بسعر مخفض، لكن الإيجار بالدولار الأمريكي/اليورو ضروري|||تقسيم|||—|||الأسئلة الشائعة|||تقسيم|||هل الشراء على الخارطة آمن في تركيا في عام 2026؟|||تقسيم|||نعم، بشروط.|||تقسيم||| التزم بـ: (1) المطورين ذوي العلامات التجارية الذين لديهم تاريخ تسليم، (2) المشاريع الحاصلة على تصريح بناء (ruhsat)، (3) العقود مع عقوبات التأخير، (4) مراجعة المحامي المستقل. تجنب: المطورين غير المعروفين، المشاريع بدون تصريح، الوعود الشفهية.
ماذا يحدث إذا تأخر المطور؟
تتضمن العقود القياسية
شروط جزائية
(عادةً 1-2% من السعر لكل شهر تأخير). إذا تجاوز التأخير 12-18 شهرًا، فيمكن الإلغاء + استرداد الأموال + التعويض. يحمي قانون المستهلك التركي المشترين، لكن تنفيذه يستغرق وقتًا. الوقاية: اختر المطورين الذين لا يتأخرون.هل يمكنني البيع قبل الانتهاء (التقليب)؟
نعم – التعيين (devir) شائع.
تقوم بنقل العقد إلى المشتري الجديد. عادة ما تكون موافقة المطور مطلوبة (الرسوم الإدارية ~ 1-2 ألف دولار). الضريبة: إذا تم عقد <3 سنوات، فقد يتم تطبيق أرباح رأس المال. أفضل نافذة قابلة للطي: بعد اكتمال الأساس، قبل الانتهاء – تظهر قفزات القيمة.
كيف يعمل تقييم المواطنة على الخارطة؟
يقوم مقيم مستقل بتقييم القيمة السوقية الكاملة في نقل الطابو. إذا كان ≥400 ألف دولار، فهو مؤهل. السعر الذي وعد به المطور ≠ التقييم. اسأل عن المبيعات الأخيرة المماثلة في نفس المشروع/المنطقة. حصل معظم المشترين على الخارطة لعام 2023-2024 في باشاك شهير/بيليك دوزو على مبلغ 400 ألف دولار عند التسليم. نموذجي للمدى المتوسط. فاخرة (Senfoni، V Yesilada): 150-300 دولار+. يغطي الأمن، والتنظيف، وحمام السباحة، والمصعد، والمناظر الطبيعية، والصندوق الاحتياطي. اسأل عن الميزانية المتوقعة قبل الشراء.هل أحتاج إلى التواجد في تركيا للشراء على الخارطة؟
لا.
التوكيل (vekaletname) عن طريق القنصلية التركية أو كاتب العدل الموثق في الخارج. نحن نتعامل مع عمليات الشراء عن بعد بشكل شامل: المشاهدة (الفيديو)، والعقد، والدفع، والطابو. 30% من المشترين على الخارطة لدينا لا يزوروننا أبدًا قبل الانتهاء.—الخطوات التالية: من البيانات إلى القرار
1. |||سبليت|||القائمة المختصرة 3-4 مشاريع|||سبليت||| مطابقة ملف التعريف الخاص بك (استخدم جدول السيناريو أعلاه) 2.
$50-150/month typical for mid-range. Luxury (Senfoni, V Yesilada): $150-300+. Covers security, cleaning, pool, elevator, landscaping, reserve fund. Ask for projected budget before buying.
Do I need to be in Turkey to buy off-plan?
No. Power of attorney (vekaletname) via Turkish consulate or apostilled notary abroad. We handle remote purchases end-to-end: viewing (video), contract, payment, tapu. 30% of our off-plan buyers never visit before completion.
—
Next Steps: From Data to Decision
1. Shortlist 3-4 projects matching your profile (use the scenario table above) 2. اطلب صور البناء المحدثة + خطة الدفع لكل 3. جدولة زيارات موقع الفيديو — نحن نتجول في الموقع مباشرةً معك 4. إجراء الفحص المسبق للجنسية/الإقامة في قائمتك المختصرة 5. استعين بمحامي (نوصي) بمراجعة العقد 6. |||سبليت|||وحدة احتياطية|||سبليت||| – الوديعة القابلة للاسترداد (عادةً ما تتراوح بين 5 إلى 10 آلاف دولار) تستمر من 7 إلى 14 يومًا 7. |||تقسيم|||تسجيل + دفع دفعة أولى|||تقسيم||| – العقد موثق، تبدأ عملية الطابو—احصل على مطابقة مشروعك الشخصيةتختلف قيود كل مستثمر. نقوم بإجراء مكالمة مطابقة مجانية على الخارطة
تغطي: 1. ميزانيتك والجدول الزمني والهدف (العائد / المواطنة / النمو / المعيشة) 2. قائمة مختصرة مع مقارنة البيانات جنبًا إلى جنب 3. تحديثات تقدم البناء + جدولة زيارة الموقع 4. تحسين خطة الدفع 5. تأكيد مسار المواطنة / الإقامة 6. مقدمة المحامي + الخطوات التالية
لا يوجد التزام. البيانات فقط.
– البريد الإلكتروني: info@istanbulrealestate.net – |||سبليت|||الهاتف:|||سبليت||| +90 (850) 840 0 300 – |||سبليت|||واتساب:|||سبليت|||+90 532 255 23 65|||سبليت||| – |||سبليت|||المكتب:|||سبليت||| فاتح كاد. مكتب سيرينيتي بلس كات 1، كوتشوك شكمجة، إسطنبول –
Calendly:
احجز استشارة حول المخطط خارج الخارطةEmail: info@istanbulrealestate.net – Phone: +90 (850) 840 0 300 – WhatsApp: +90 532 255 23 65 – Office: Fatih Cad. Serenity Plus Office Kat 1, Kucukcekmece, Istanbul – Calendly: Book off-plan consultation
نحن نرد خلال 4 ساعات عمل.
—
*المحتوى من إعداد فريق الاستثمار العقاري في إسطنبول · البيانات مستمدة من إفصاحات المطورين وقوائم المواقع أغسطس 2026 · التحديث الربع سنوي القادم: نوفمبر 2026*
مناطق الاستثمار السكني في إسطنبول 2026: أين تشتري، ما هي التكلفة، ما العائد
